近日，珠海市自然资源局正式印发《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）。新政直面存量危旧住房安全隐患突出、居住品质偏低、改造渠道单一等民生痛点，推出总计容建筑面积增量不超过30%、地价延迟补缴机制等核心亮点。新政的出台，为危旧住房居民提供了从“忧居”到“优居”的制度通道，切实以制度创新回应居民对生命财产安全的深切关切。
据统计，珠海现有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里。其中，香洲区2000年前建成的老旧小区达796个，占全市总量七成以上。这批住房建成年代久远、建设标准偏低，房屋老化、设施陈旧问题突出，传统修缮、微改造难以彻底消除结构性安全隐患。
告别“等靠要”，业主自己说了算
《指导意见》明确，危旧房拆除新建不再依赖政府征收或开发商介入，而是由业主自主发起、自筹资金、原址重建。
项目启动需先通过第一道门槛：由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双“四分之三”以上同意，方可推进项目。进入实施阶段后，实施方案还须征得全体业主100%同意，才能最终落地。这一分层表决设计，既充分尊重每一位业主的意愿，又兼顾了项目推进的可操作性。
资金方面，以业主自筹为主，可提取公积金或申请商业贷款，政府鼓励金融机构提供专项融资，并积极争取上级财政补贴。同时，为保障资金安全，建设资金将纳入共管账户管理，由实施主体、区政府指定部门和银行三方共同监管，确保专款专用，让每一分钱都用在改造的“刀刃”上。改造期间，符合保障性租赁住房条件的居民，各区可提供过渡房源并给予租金优惠。
危旧房认定需经专业评定
新政适用范围明确：珠海行政区域内（不含横琴粤澳深度合作区）城镇国有建设用地上危旧住房的拆除新建，不包括独立式住宅和村民自建房屋。
什么样的房子算“危旧房”？须经专业机构鉴定，危险等级达到C级或D级，或依据完损等级评定标准被认定为严重损坏房、危险房。两种标准满足其一即可认定，也就是说，不是业主觉得“旧了”就能拆，必须经专业鉴定确认存在实质性安全隐患。评定工作由业主自行申请开展，费用由业主承担。
同时，属于不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑或涉及历史文化保护的项目，不适用本指导意见，须按文物保护等相关规定另行办理。
政策核心亮点直击居民关切
《指导意见》规定，在不增加户数、不改变原建筑用途的前提下，项目总计容建筑面积增量不超过30%，主要用于加装电梯、公共走廊等配套设施，让老楼不仅“活过来”，更真正“好用”。值得一提的是，风雨连廊、架空层、地下车库等配套设施在规划中不计入容积率，相当于居民可额外获得这部分公共空间——实际新增面积远不止面上的数字，获得感更强。
针对小户型业主，新政也给出了贴心安排。原产权建筑面积不超过90平方米的成套住宅，若厨房面积低于国家《住宅项目规范》（GB55038-2025）规定的3.5平方米、卫生间低于2.5平方米，可适当增加使用面积：厨房可增至约4平方米，卫生间可增至约3平方米。而超过90平方米的住宅，原则上不增加套内面积。
新政还鼓励与周围相邻建筑开展连片集中改造。对于那些受客观历史条件限制、难以满足现行建筑设计技术标准的项目，在保障公共利益及安全、环境、消防等要求的前提下，可按照“不低于现状”的原则适度放宽间距、绿地率、建筑退让等指标，为老旧小区改造留出更多操作空间。
地价缴纳也有“缓冲期”。新增面积的地价不必在开工时一次性缴清——业主既可以选择在办理房屋首次登记前主动补缴，也可以暂不补缴，由不动产登记机构在产权证上注明新增面积并保留划拨用地性质，待将来房屋转让时再行补缴。这一机制给了业主充分的自主选择权，有效缓解了短期内的资金压力。
探索预告登记制度为项目实施上了“法律保险”。在原有房屋注销后，通过预告登记有效破解危旧房自主更新改造过程中银行抵押权悬空的现实难题，保障抵押权人合法权益，畅通业主自主更新融资渠道，为项目改造提供资金保障。
值得一提的是，国内多数城市危旧住房自主更新试点主要依托公房、房改房推进，产权相对集中，协调推进难度相对较低。珠海试点全面面向商品化老旧小区，探索由分散商品房业主作为实施主体的自主更新路径，政策覆盖范围更广，业主协商统筹的现实难度更高，不单是解决单个小区的拆建改造问题，更是探索构建“政府定规则、业主为主导、市场化筹资、自治化推进”的更新运行闭环，为大湾区存量住房提质更新提供可借鉴的实践样本。
据悉，目前，香洲区拱北、狮山、梅华等街道已积极开展试点筛选工作，前期工作正有序推进。
市自然资源局相关负责人表示，该模式借鉴了先行城市的探索经验，坚持“成熟一个推进一个”，在实践中不断完善。此次新政的出台，是珠海对国家“支持老旧住房自主更新、原拆原建”政策导向的积极响应，通过把主动权交还给居民，让危旧房业主真正成为家园更新的参与者和受益者，也为多产权危旧住房自主更新探索出一条可复制的新路径。
凤凰网广东发自珠海
【采写】李颖菲
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